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中国房价面临全面失控 基金蛰伏地产板块
作者:tjksd  来源:本站  发表时间:2013/7/9 7:22:31  浏览次数:1400
【导读】北京上海一天之内集中成交5个高价地块,几百轮血拼、溢价率高企令人头晕目眩。7月4日9点,经济之声评论:高地价集中出现,高房价之忧难解。

  中广网北京7月3日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,如同夏日的一声惊雷,昨天北京、上海同一天成交5个地块,高溢价率令人头晕目眩。 昨天下午,随着主持人一声锤响,长达40多分钟北京丰台夏家胡同地块竞拍正式结束。号牌为80的懋源地产以17.7亿元成为地块的主人。剔除保障房折合楼面价约4.1万元/平方米,溢价率约35%。“狼多肉少”一位在竞拍现场观战的央企负责人这样评价。现场有的品牌开发商在竞拍结束后一个小时情绪仍然未能平静,激动地说:“开发商面临的窘状是,手中的库存正在急剧下降。但这两年政府是在加大供地,但90%都是六环边上的,偶尔抛出来一块三环边的,大家能不抢吗?”

  也在昨天下午,经过323次加价后,万科盈江投资联合张江集团以48.7亿元击败其他6位竞拍对手,拿下上海浦东新区张江高科技园区商住地块,楼板价约21415元/平方米,上海年内总价地王时隔7天再度刷新。溢价率高达88%。另外,上海保利盛冠投资公司也在昨天以总价23.56亿元摘得上海松江区一地块,溢价率高到131%,折合楼板价12567元/平方米。我们重点说说北京夏家胡同地块。夏家胡同位于北京西南三环边,西南三环不是北京最好的地段之一,现在二手房价高的每平方米4万,低的3万。大多数都在3万多,现在仅土地的楼面价就到每平方米4.1万元。业内人士分析,按照正常的开发过程,这个地块的销售之前成本在每平方米5.5万左右。如果资金成本高的话,最终销售成本可能在6万左右。因此商品房的价格最终可能是8万。如果夏家胡同这块地的楼盘在2015年卖8万,那么届时,东北西三环将不会有8万以下的新、次新楼盘。有人担心,过去说房子是天价,莫非以后还有宇宙价?

  经济之声特约评论员、杨红旭[微博]对此进行评论。

  昨天京沪两地5个地块拍卖成交之高、加价次数之多令人头晕目眩,上海年内总价地王时隔7天再度刷新。北京的夏家胡同地块未来价格要比现在二手房价高一倍,在房价调控的大背景下,为什么开发商敢于出重金抢地块,经过几百轮竞争后还势在必得?他们的底气哪来的?

  杨红旭:这个因素是比较复杂的,虽然调控从3月份开始,但是全国楼市依然是保持一种震荡上行的态势。我认为主要是因为调控细则没有很好的落实,整体来看调控措施并不是特别的严厉。另外一个方面,经过去年以来,楼盘销售比较火爆、企业资金回笼比较充裕,再加上去年以来银行借贷包括企业的融资这个面是比较好,所以导致到目前这个节点很多大型企业第一不差钱。第二经过去年火爆销售之后,它的库存量比较少,它要再生产,必须要拿地,拿面粉才能有面包卖。这两个因素导致大企业这个时候拿地比较积极。还有最后一个原因是区域因素,去年以来一线城市楼市复苏回暖的节奏比较快、涨幅比较明显,广大的三四线城市其实房屋市场比较温和。昨天北京和上海这两个核心城市出现大企业抢地,说明大企业对于北京和上海这两个城市的市场发展是看好的。还有关键一点,地块是优质的,就是说五个地块都是比较优质的,或者是地段特别好或者是住宅用地,既然是优质用地,而且是出让的这样的机会比较少,那么说企业抢起地来就比较的凶悍。

  有关键一点就是这五块地都属于一线城市的核心区域的地块,在之前很少出现,面对这样的价格大家还是在担心,未来的房价怎么样。毕竟我们看到,如果按照目前的楼面价,未来的价格将达到八万,什么样的家庭能够承担这样的房价呢?对于未来房价的趋势怎么研判。

  杨红旭:“只见新人笑不见后人哭”我们地王这几年一直在楼市疯狂的时候经常出现,但是地王的开发情况怎么样,卖房情况怎么样,人们一般不是很关心的。据我所知,大部分地王项目都能赚钱,但是也有些地王项目,拿了地之后,市场降温之后,出现亏本卖或者利润非常薄,甚至有些企业干脆把地退了。雅戈尔最近一段时间把它在2010年在杭州拿的一个地王退掉了,损失了4点多亿元,宁可把4点多亿元不要,也要把地块退掉。为什么呢?因为目前这个地块再卖的话会低于2010年,我们知道2010年是上一波杭州楼市非常疯狂的时节,所以单个地王,媒体和舆论都非常关注,但是到底是不是地王,卖房子的时候能不能卖一个好价钱,这个是不好说的。大部分是卖好价钱,小部分不容乐观,所以我们的民众和媒体关注地王一定不要觉得地王现在这么火爆,就觉得房价以后一定会涨,因为地王是少数城市的少数现象。第二地王即便现在价格高,不见得卖房的时候卖得高。楼王是否出现取决于经济怎么样,资金面怎么样。总体来讲,我对于目前的地王频出持谨慎态度的,我认为房屋市场4月份逐渐降温了,价格涨幅有所回落,所以地王的出现,一般就是说整个一轮房地产周期慢慢步入顶部的特征,地王的出现滞后于楼王的出现,地王将会在三季度达到顶峰,四季度将会降温,所以我们不会特别担心房价会暴涨,不要担心。

  对于房价趋势,我们说是虽然调控,地方执行不是很给力,但是毕竟市场已经开始了一些降温迹象,主要城市的住宅成交量自4月份开始已经相比前半年甚至一年下一个台阶。第二,3月份70个城市的环比涨幅已经见顶了,4、5月份连续两个月回落,量明显降温,价是环比涨幅见顶,下半年价格涨幅还会继续收窄。成交量可能三季度比较平淡,四季度可能会小幅的反弹,但是总体而言,下半年比上半年成交量要差,价格虽然说下半年还会涨甚至说是小涨,但是涨幅将比上半年要小。那么说2014年我认为整个市场不管是成交量还是价格都要弱于今年。

  另外,地方政府调控基本手段不多了,未来下半年基本上不会有新的大动作出来。第一因为宏观经济比较低迷的,还要靠房地产。第二楼市已经开始局部小幅降温了,地王只是抑制楼市疯狂最后表现。北京、上海政府会紧张一点,因为中央不希望地王频现的,他们对地王有些限制条件,但是我认为不会出现大规模的调控加码。

 

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